معاونت مسکن شهری

مقدمه:

مسكن و ساختمان یكی از مهم ترین بخش های اقتصادی كشور بوده و طیف گسترده ای از سایر صنایع را برای فعالیت های خویش به همراه دارد. اصلاح الگوی ساخت و ساز، بهره برداری و بازیافت مصالح (در پایان عمر ساختمان) از دغدغه های مهم كشورها برای توسعه پایدار‌ می‌باشد. بحث مصرف انرژی در ساختمان، از مرحله طراحی ساختمان شروع شده و تا مراحل پیاده سازی، اجرا، نگهداری و مرحله استفاده و بهره برداری از آن ادامه پیدا‌ می‌كند.

معاونت امور مسکن شهری و زیر مجموعه های استانی در این راستا مسئولیت برنامه ریزی، تامین زمین و انجام مطالعات و تهیه طرحهای لازم برای پروژه های احداث مسکن کم درآمد، تأمین منابع اعتباری اعم از تسهیلات بانکی و منابعی از بنیاد مسکن و کمک هایی که از طرف دولت و حساب 100 امام (ره) در بودجه های سالیانه پیش بینی میشود را بر عهده دارد.

اهداف حوزه مسکن شهری

هدفهای کوتاه مدت برای حوزه مسکن شهری متاثر از اصول 30،31 و 43 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، سند چشم انداز جمهوری اسلامی ایران در افق 1404 و اساسنامه مصوب بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تعریف می شود که اصول کلی آن در سال 95 عبارت است از :

1.         توجه به اقتصاد مقاومتی جهت بالا بردن ظرفیت اشتغال از طریق تعریف پروژه ها مسکن کوچک مقیاس در شهرهای کشور

2.         استفاده از مصالح و امکانات تولید داخل به منظور تقویت آنها در اجرای تولیدات اقتصاد مقاومتی

3.         توجه به عوامل اصلی در تولید مسکن از جمله بحث مقاوم سازی، تولید مسکن با مصرف انرژی کمتر( عایق سازی واقعی) زیبا سازی در فضای داخلی و بیرونی برای تولید کالای با دوام (رعایت اصول مقاومتی و پدافند غیر عامل)

4.         تأمین مسکن با شرایط مناسب برای محرومینی که فاقد مسکن هستند (با حداکثر تعداد ممکن، متاثر از امکانات و تسهیلات)

5.         پرداختن به فضاهای باز و طراحی فضاهای عمومی در مجموعه های احداثی، توجه به تأمین تأسیسات زیربنایی (آب، برق، ...) و سبزینگی و فضای جمعی، به منظور پاسداشت خانواده و کودکان در محیط زندگی.

6.         پیگیری و تلاش برای اتمام مسکن مهر در جهت کمک به متقاضیان و خانواده های در انتظار با استفاده از تمامی امکانات موجود

ماموریت و عناوین فعالیت های مهم حوزه مسکن شهری

مجموعه متنوعی از فعالیت های مرتبط با تامین مسکن و به تعبیری زنجیره تولید مسکن، مدیریت اجرا و بهره برداری از پروژه های مسکن مهر و ساخت ساختمان ها و فضاهای اداری در حوزه مسکن شهری در نه ماهه اول سال 1395 انجام شده است.

1.         تامین زمین و آماده سازی

2.         تهیه گزارش های اقتصادی پروژه ها (گزارش هزینه، فایده)

3.         تهیه طرح و دریافت پروانه

4.         پیشبرد و تکمیل پروژه های مسکونی در دست اجرا

5.         شروع پروژه مسکونی جدید

6.         واگذاری و اعطای سند به متقاضیان

7.         مسکن مهر

8.         ساخت ساختمان ها و فضا های اداری

9.         ساخت پروژه های اداری، بهداشتی و مذهبی

10.       تهیه گزارش های برنامه ای، انجام پروژه های پژوهشی و تحقیقاتی

دفتر برنامه‌ریزی و تحقیقات  مسكن شهری

با توجه به اهمیت و لزوم برنامه‌ریزی خصوصاً در پروژه‌هایی كه زمان بر بازدهی و رسیدن به هدف آن نقش بسزایی دارد، تأثیر برنامه‌ریزی در بخش مسكن آشكار می‌شود. در همین راستا دفتر برنامه‌ریزی حوزة مسكن شهری با محوریت فناوری و تكنولوژی نوین ساختمانی، برنامه‌ریزی مسكن و اقتصاد مسكن تشكیل شده است.

در همین راستا دفتر برنامه‌ریزی حوزة مسكن شهری بنیاد مسكن انقلاب اسلامی وظیفه نظارت بر پیش‌بینی اجرای پروژه‌ها در زمان معقول و مقایسه عملكرد اعتبار پروژه‌ها در مقاطع زمانی سه ماهه با پیش‌بینی آن را بر عهده گرفت تا از افزایش هزینه ساخت به هر دلیل جلوگیری بعمل آید. علاوه بر نظارت بر عملكرد اعتباری پروژه‌ها، سیاست‌گذاری و راهبری حوزة مسكن شهری نیز از وظایف اصلی دفتر برنامه‌ریزی می‌باشد. بگونه‌ای كه از تبصره‌ها و قانونهای موجود در جهت بهره‌گیری حوزة مسكن شهری به بهترین نحو استفاده شود و نیز جهت بالابردن سطح كیفیت و امكان افزایش سرعت ساخت و پیرو مسئولیتهای جدید محوله بنیاد مسكن انقلاب اسلامی این دفتر اقدام به شناسایی سیستمها و زیر سیستمهای صنعتی ساخت و ساز نموده است.

اهم  فعالیتهای دفتر برنامه ریزی و تحقیقات مسکن شهری شامل موارد زیر است

الف - بخش برنامه‌ریزی مسكن

•          مدل بررسی امكان‌سنجی احداث و عرضه مسكن

•          طرح ارزیابی رضایتمندی بهره‌برداران واحدهای مسكونی بنیاد مسكن انقلاب اسلامی

•          طرح بررسی و تحلیل وضعیت مسكن به تفكیك شهرستان

•          بررسی توجیه اقتصادی پروژه‌های مسكونی

•          بررسی مسكن و ابعاد مختلف آن در ایران

•          بررسی ویژگیهای گروههای پایین‌درآمدی با تأكید بر وضعیت مسكن

•          بررسی ویژگیهای جمعیتی، كالبدی شهرهای كوچك (نمونه گیری)

•          نحوة امتیازدهی و تعیین اولویت واگذاری متقاضیان واحدهای مسكونی بنیاد مسكن انقلاب اسلامی

•          طراحی و راه اندازی سامانه مدیریتی حوزه مسکن شهری

•          تدوین سیاست های 5 ساله حوزه مسکن شهری

•          عارضه یابی و بررسی عملکرد حوزه مسکن شهری با توجه به ماتریس SWOT

•          تدوین آیین نامه طراحی و اجرا (ویرایش دوم)

ب - بخش اقتصاد مسكن:

•          درآمدی بر طرح جامع مسكن

•          نقدی بر طرح جامع مسكن

•          تهیه CD آموزشی نحوه تكمیل فرمهای پیش‌بینی و مقایسه‌ای بودجه

•          طرح تأمین مسكن خانوارهای كم‌درآمد شهری

•          كنترل و مقایسه عملكرد و پیش‌بینی اعتبارات استانهای مختلف و سنجش درصد تحقق آنها

•          برگزاری جلسات آموزشی تكمیل فرمهای منابع- مصارف و توجیه فنی- اقتصادی پروژه‌ها در استانها

•          بررسی توجیه فنی و اقتصادی پروژه‌های مسكن استانها

•          تغییر فرمهای توجیه فنی و اقتصادی پروژه‌های مسكن و انطباق آنها با قالب استاندارد فرمهای توجیهی

•          تنظیم موافقتنامه سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی

•          تكمیل فرمهای ارسالی سازمان مدیریت از جمله: پیشنهاد طرح تملك دارایی، جدول گزارش پیشرفت عملیات پروژه‌های عمرانی، طرح تملك داراییهای سرمایه‌ای، طرح تملك داراییهای خام، گزارش پیشرفت عملیات پروژه  ، اولویت‌بندی طرحهای تملك سرمایه‌ای

•          تأمین مسكن محرومین

•          تدوین برنامه 5 ساله ساخت واحدهای مسكونی بنیاد مسكن

طراحی سامانه مدیریتی حوزه مسکن شهری

باتوجه به حجم زیاد اطلاعات و تنوع آنها و همچنین گستردگی و پراکندگی پروژه های مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در سطح کشور، نیاز به پردازش داده ها جهت تصمیم گیری بهینه مدیریتی احساس می گردید از این رو سیستم جامع به جهت پردازش وکنترل کمی ، کیفی و مالی پروژه ها با هم اندیشی مشاوران و دفاتر حوزه اقدام گردید به طراحی و بارگذاری سامانه جامع مدیریتی حوزه مسکن شهری شده است

بررسی  و شناسایی فن آوری و تکنولوژی های نوین ساختمانی

با توجه به پیشرفت روز افزون صنعت ساختمان در دنیای امروزی، دفتر نظارت و ارزیابی اقدام به شناسایی تکنولوژی های نوین ساختمانی در سطح داخلی و بین المللی نموده و نسبت به برگزاری جلسات متعدد کارشناسی با شرکتهای دانش بنیان ، تولیدکنندگان و صاحبان تکنولوژی و فن آوری های نوین جهت ارتقای کیفیت پروژه های مسکن شهری و استفاده از تجربیات و امکانات شرکت های فوق اقدام نموده است.

واگذاری واحدهای مسکونی مسکن شهری

در فرآیند ساخت وساز واحدهای مسکونی در حوزه مسکن شهری واگذاری واحدهای مسکونی به متقاضیان به عنوان محصول نهایی حوزه مسکن شهری میباشد. تهیه و به سرانجام رسیدن آن با مشارکت و هماهنگی تمامی همکاران حوزه مسکن شهری انجام میشود.از زمان اتمام عملیات ساختمانی در پروژه های مسکن شهری و عرضه واحدهای احداث شده به متقاضیان ثبت نام شده بر حسب پروژه های غیر حمایتی و پروژه های حمایتی ، گزینش انجام شده و پس از ثبت قرارداد، واحد های تخصیص داده شده ، تحویل و در نهایت انتقال سند رسمی بنام متقاضیان مذکور انجام می گیرد.

مسکن مهر به عنوان بزرگترین طرح تأمین مسکن بلکه به عنوان بزرگترین طرح عمرانی کشور در جریان است و بخش قابل توجهی از آن در قالب مسکن شهرهای زیر 25000 نفر (بالغ بر 870 شهر از 1100 شهر کشور) بر عهده حوزه مسکن شهری بنیاد مسکن اانقلاب اسلامی بوده. ساماندهی متقاضیان تا ساخت و بهره‌برداری از واحد مسکونی آنها باید در این فعالیت توسط بنیاد مسکن مدیریت می گردید.

مهمترین سرفصل وظایف در اجرای مسکن مهر عبارتند از:

•          انجام مطالعات و نیاز سنجی از میزان تقاضای مسکن

•          تأمین زمین

•          ثبت نام و ساماندهی متقاضیان

•          تهیه طرح تفکیکی واخذ تأیید از کارگروه تخصصی

•          اخذ تسهیلات بانکی به منظور آماده سازی اراضی

•          واگذاری زمین به متقاضیان و یا سازندگان

•          اخذ تسهیلات ساخت و اجرای واحدهای مسکونی

•          واگذاری واحدهای مسکونی احداث شده به متقاضیان

•          مسکن مهر ملکی (خود مالکی)

تاریخچه :

بند «د» ذیل تبصره 6 بودجه سال 1386 كل كشور بر تأمین مسكن مناسب برای آحاد ملت به خصوص اقشار كم درآمد تأكید جدی داشته و جهت نیل به اهداف تعیین شده راهكارهای متعددی من‌جمله اجاره بلند مدت زمین در چاچوب حق بهره‌برداری از زمینهای دولتی به منظور كاهش قیمت واحدهای مسكونی و حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده واحد مسكونی را پیشنهاد نمود.

دستورالعمل اجرایی آیین‌نامه اجرای بند د تبصره 6 قانون بودجه سال 86 توسط وزارت مسكن و شهرسازی در جهت اجرایی شدن اهداف طرح مذكور تهیه و در تاریخ 13/4/86 توسط وزیر محترم مسكن و شهرسازی ابلاغ گردید كه طی تبصره 4 ذیل بند «ب» آن كلیه وظایف وزارت مذكور در خصوص اجرای طرح مسكن مهر در شهرهای زیر 12000 نفر اعم از تهیه زمین، دریافت لیست متقاضیان پالایش شده از وزارت تعاون و معرفی متقاضیان به بانكهای عامل جهت اخذ تسهیلات و نظارت بر تهیه طرحهای آماده سازی تفكیكی و عملیات آماده‌سازی و عملیات ساخت واحدها به بنیاد مسكن انقلاب اسلامی واگذار گردید.

دولت محترم در جهت پیشبرد اهداف یادشده در زمینه تولید و عرضه مسكن، قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسكن را تهیه و به عنوان لایحه یك فوریتی در تاریخ 1/3/86 جهت تصویب به مجلس شورای اسلامی تقدیم كرد و متعاقباً مجلس شورای اسلامی نیز در تاریخ 25/2/87 قانون مذكور را با تأیید شورای محترم نگهبان مصوب نمود.

در تاریخ 18/9/87 طی مصوبه هیأت محترم دولت و با امضای معاون اول محترم رئیس جمهور در شهرهای زیر 25000 نفر جمعیت اقدامات مربوط به مسكن مهر به قائم مقامی وزارت مسكن و شهرسازی به عهده بنیاد مسكن انقلاب اسلامی قرار داده شد.

شیوه نامه اجرایی طرح مذكور در شهرهای زیر 25000 نفر جمعیت با مبنای واگذاری مسئولیت كلیه امور مسكن مهر به بنیاد مسكن انقلاب اسلامی در تاریخ 7/2/88 از سوی وزیر محترم مسكن ابلاغ گردید كه به همراه فرمها و دستورالعملهای اجرایی پیوست آن مهمترین منبع و مرجع طرح مذكور در شهرهای زیر25000 نفر جمعیت می‌باشد.

اقدامات انجام شده

* اقدامات مقرراتی:

بنیاد مسكن پس از تصویب شیوه‌نامه مذكور به صورت پیگیر و مجدانه در راستای تحقق اهداف طرح مذكور با استفاده از پتانسیل بالای خود و شبكه گسترده ادارات و شعبات در سطح شهرستانها و شهرهای كشور تمام تلاش خود را به كار بسته و در تعامل فراگیر با بانك مسكن كه به عنوان بانك عامل پرداخت كننده تسهیلات بخش مسكن می‌باشد همكاری گسترده‌ای در پیش گرفته تا آنجا كه در بسیاری از موارد با پیشنهاد بنیاد مسكن تبصره‌ها و اصلاحیه‌های متعددی در جهت تسریع و پیشبرد طرح به آن اضافه شده كه از مهمترین آنها می‌توان به موارد ذیل اشاره كرد.

1.      پیش بینی راهكارهای مختلف برای تأمین اراضی اجاره بلند مدت به روشهای ذیل:

·       استفاده از زمینهای دولتی در اختیار وزارت مسكن و شهرسازی

·       استفاده از زمینهای ملی در اختیار سازمانهای دولتی غیر از وزارت مسكن و شهرسازی مانند منابع طبیعی و ...

·      زمینهای توافقی به صورت توافق با مالكین حقیقی و حقوقی

·      اراضی در اختیار بنیاد مسكن به عنوان نهاد عمومی غیردولتی

2.      پرداخت وام به متقاضیان دارای زمین ملكی، با حفظ مالكیت اشخاص بر عرصه و عیان.

3.      معرفی متقاضیان جهت اخذ تسهیلات 150 میلیون ریالی از ابتدا در زمینهایی كه امكان ساخت واحد مسكونی، همزمان با اجرای عملیات آماده سازی وجود دارد.

4.      ساخت یك تا 2 واحد به صورت اضافه اشكوب بر روی واحد مسكونی دارای استحكام بنا و یا تخریب واحد مسكونی فرسوده موجود و ساخت 3 واحد مسكونی تحت شرایط تعریف شده طرح

5.      ارائه راهكار جهت پرداخت تسهیلات به زمینهای ملكی فاقد سند كه گامی مؤثر و بزرگ در جهت پیشبرد طرح و عبور از موانع موجود می‌باشد.

6.      معرفی متقاضیان به بانك با دستور تهیه نقشه جهت انعقاد پیش قرارداد تعیین مهلت برای اخذ پروانه ساختمانی و ارائه به بانك جهت انعقاد قطعی قرارداد مشاركت مدنی

7.      پرداخت یارانه‌های مسكن مهر، مصوب وزارت محترم مسكن و شهرسازی با سرفصل‌های:

·        كاهش هزینه صدور پروانه ساختمانی ومحدود نمودن آن به حداكثر 100.000 ریال در هر مترمربع

·        تخفیف 50% هزینه صدور پروانه ساختمانی و 50% باقیمانده بصورت اقساط 36 ماهه

·        كاهش هزینه‌های مهندسی و محدود نمودن آن به حداكثر 30.000 ریال در هر مترمربع

·        كمك هزینه تهیه طرح آماده سازی به مبلغ 10.000.000 ریال برای هر هكتار زمین اجاره 99 ساله

·        كمك هزینه تهیه طرح معماری و سازه به مبلغ 2.000.000 ریال برای هر واحدمسكونی 99 ساله و ملكی

·        تقسیط 2 ساله هزینه دریافت انشعابات آب، برق و گاز از زمان بهره برداری واحد احداثی

·        صدور پایان كار عملیات ساختمانی از سوی شهرداریها در مرحله سفت كاری قابل سكونت